Dagelijks tussen 8 en 20 uur
073 203 22 22
073 203 22 22
De voornaamste vereiste om huurders uit uw woning te zetten is dat er sprake moet zijn van een huurachterstand van minimaal drie maanden. Dat wordt “de woning ontruimen” genoemd. De kans dat de rechter op verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst ontbindt en de ontruiming toestaat is bij een huurachterstand namelijk erg groot en gebruikelijk. U dient daarvoor wel een gerechtelijke procedure op te (laten) starten.
Veel verhuurders wachten eerst enkele maanden na het ontstaan van een huurachterstand en proberen zelf de huurder(s) te laten betalen. Op zichzelf heel begrijpelijk. Wanneer een gerechtsdeurwaarder wordt ingeschakeld bij een huurgeschil of huurachterstand en voordat het huurgeschil aan de rechter kan worden voorgelegd, zijn vaak al minimaal twee maanden verstreken. De verhuurder heeft het recht om al na één maand huurachterstand een gerechtsdeurwaarder in te schakelen. De gerechtsdeurwaarder zal dan de huurder sommeren de huurachterstand te betalen. Als dat niet lukt mag alleen een gerechtsdeurwaarder de huurder samen met de “sterke arm” (de Hulpofficier van Justitie) de huurder(s) uit uw woning zetten.
Huurders die veel overlast veroorzaken, maar wel maandelijks de huur betalen kunnen ook uit uw woning worden gezet. Dit vergt echter wel maatwerk, maar is zeker mogelijk. De overlast moet wel dermate ernstig zijn dat de rechter vindt dat de overlast situatie voor de buren en andere omwonenden onhoudbaar is en moet stoppen. Dit zal wel met bewijzen en aangiftes of eventueel meldingen bij de politie onderbouwd moeten worden. U moet denken aan het stelselmatig bedreigen en intimideren van omwonenden en buren. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van geluidsoverlast, illegale prostitutie, drugsgebruik of drugsverkoop. In dat soort gevallen zal de rechter sneller de huurovereenkomst ontbinden en de ontruiming goedkeuren, dan wanneer er alleen op zaterdagavond een feestje aan de gang is met incidenteel geluidsoverlast.
Wettelijk gezien heeft de huurder die de huur niet kan betalen nergens recht op. Er bestaat geen wettelijke verplichting voor de verhuurder om mee te werken aan een betalingsregeling. Vaak zijn verhuurders uit coulance bereid om een betalingsregeling te treffen. Veelal wordt afgesproken dat de huurachterstand wordt ingelopen binnen drie tot zes maanden, onder voorwaarde dat de lopende huur weer tijdig en volledig wordt betaald. Wanneer de betalingsregeling niet correct wordt nagekomen zal de verhuurder veelal een gerechtsdeurwaarderskantoor inschakelen. De huurder is dan wettelijk verplicht om de gehele huurachterstand te betalen, evenals de bijkomende incassokosten en de wettelijke rente. Is de huurder veroordeeld om de achterstallige huur te betalen, dan is de verhuurder nog steeds niet verplicht om de huurder een betalingsregeling aan te bieden.
De Hoge Raad der Nederlanden heeft al in 2002 geoordeeld dat bij een huurovereenkomst de huurder die de huur niet uiterlijk op de eerste dag van de maand betaalt (voor deze nieuwe maand), van rechtswege in verzuim is. Dit betekent in de praktijk dat de huurder die niet op tijd de huur betaald, daar niet (wettelijk gezien) voor herinnerd of aangemaand hoeft te worden.
De huur dient namelijk uiterlijk op de eerste dag van de nieuwe maand betaald te worden voor de komende maand. De eerste dag van de maand is daarmee de laatste dag (van die maand) dat de huur tijdig betaald kan worden.
Als niet op tijd de huur wordt betaald, treedt het verzuim van de huurder dan ook van rechtswege automatisch in werking zonder dat een ingebrekestellingsbrief, herinneringsbrief, of schriftelijke aanmaning is vereist. Toch zal in de praktijk wel een schriftelijke herinnering of aanmaning worden verstuurd, zodat de verhuurder kan aantonen dat hij er alles aan heeft gedaan om de huurder in kennis te stellen van de huurachterstand.
Indien u woonruimte verhuurt aan een particulier dan bent u wél verplicht om een schriftelijke aanmaning te sturen voor de huurachterstand die is ontstaan. Dit dient voor iedere nieuwe huurachterstand te gebeuren (dus iedere maand opnieuw als de huur niet wordt betaald).
Uw huurder heeft namelijk het recht om tot 14 dagen na ontvangst van uw aanmaningsbrief alsnog de huur te betalen zonder extra (incasso) kosten. Vanzelfsprekend kan de gerechtsdeurwaarder ook deze aanmaningsbrief of ook wel ingebrekestellingsbrief voor u versturen. Deze brief wordt ook wel de zogenoemde 14 dagen brief genoemd of WIK brief. Dat komt omdat de gerechtsdeurwaarder na het versturen van deze brief (en de huur nog steeds niet wordt betaald) de niet betalende huurder incassokosten in rekening mag worden gebracht. Wanneer er geen 14 dagen brief of WIK brief naar uw niet betalende huurder is gestuurd, mogen er dus geen incassokosten worden doorberekend aan de huurder en zullen die bij u als verhuurder in rekening gebracht worden. Omdat veel verhuurder de incassokosten niet willen betalen en vinden dat de niet betalende huurder deze moet betalen, wordt zodoende gekozen om de niet betalende huurder de 14 dagen brief te sturen.
In deze WIK brief dient aangegeven te worden dat de huurder incassokosten moet betalen, als betaling niet binnen 14 dagen is verricht nadat de brief bij de niet betalende huurder is bezorgd. Blijft betaling na het versturen van de WIK brief alsnog uit, dan helpen wij u graag verder om de achterstallige huur te incasseren en desnoods de ontruiming te bewerkstelligen.
Wanneer het dak bijvoorbeeld lekt of omdat er gaten in de kozijnen zitten en het daardoor ernstig tocht, is er sprake van verminderd huurgenot. Wanneer de huurder de verhuurder hier meerdere malen op heeft gewezen en de verhuurder doet niets, dan kan in sommige gevallen de huurder de reparaties zelf (laten) verrichten en de kosten hiervan verrekenen met de te betalen huur. In dat geval zal de rechter vermoedelijk niet meegaan in de eis van de verhuurder dat er sprake is van een huurachterstand. Als dit niet aan de orde is en de huurder heeft geen klachten over de staat van het onderhoud bij de verhuurder neergelegd, dan is geen sprake van een huurgeschil, maar van een betalingsachterstand. Hierdoor is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd.
Als de rechter uw huurovereenkomst heeft ontbonden, mag alleen een gerechtsdeurwaarder uw woning of bedrijfspand ontruimen tegen de wil van de huurder in. De huurder wordt dan letterlijk door de gerechtsdeurwaarder op straat gezet, met alle (huis)dieren, spullen, kinderen, vrienden en/of familieleden die (op dat moment) bij de huurder wonen.
De kosten van een ontruiming, om dus letterlijk uw huurders uit uw woning of bedrijfspand te zetten, bestaan uit verschillende componenten. Het begint met de kosten voor het voeren van een gerechtelijke procedure, (om aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning of bedrijfspand te vragen). Dan komen de deurwaarderskosten om de ontruiming voor te bereiden en uit te voeren.
De gerechtsdeurwaarder die de ontruiming uitvoert zal zich namelijk laten bijstaan door de Hulpofficier van Justitie. Die is wettelijk verplicht. Er is ook een slotenmaker nodig om de voordeur open te maken en van nieuwe sloten te voorzien. Eveneens zal de gerechtsdeurwaarder zich laten assisteren door een verhuisteam. De verhuizers zorgen er voor dat alle spullen uit de woning of uw bedrijfspand worden gehaald, omdat de woning/ bedrijfspand leeg en bezemschoon opgeleverd dient te worden.
Al deze kosten zal de verhuurder moeten voorschieten en mogen door de gerechtsdeurwaarder worden verhaald op de veroordeelde huurder(s).
De Voordeligste Deurwaarder heeft een “all inclusive deal” voor het voeren van de gerechtelijke procedure en het realiseren van de ontruiming. Deze kosten bedragen € 1.495,- exclusief btw. Daar komen dan nog de kosten van de slotenmaker en het verhuisteam bij. De kosten van de slotenmaker zijn afhankelijk van hoeveel sloten er vervangen moet worden. Er moeten in ieder geval nieuwe sloten op de voordeur worden geplaats.
Meestal bedragen de kosten van de slotenmaker ongeveer € 250,- exclusief btw. Het verhuisteam bestaat meestal uit minimaal drie verhuizers en een vrachtwagen met een container. Deze kosten die de verhuizer in rekening brengt hangen af van de grootte van de woning/bedrijfspand en of het pand nog vol staat met huisraad, goederen of machines. De tijd die de verhuizers bezig zijn bepaalt in grote mate de hoogte van de rekening. Veelal beginnen de kosten die de verhuizer in rekening brengt bij € 2.500,- exclusief btw en lopen op naarmate de woning groter wordt en voller staat met huisraad.
Tot slot wordt de verhuurder vaak geconfronteerd met de vernietigingskosten van de huisraad. De huisraad moet namelijk voor minimaal drie maanden worden opgeslagen als de waarde van de huisraad hoger is dan de opslagkosten voor deze drie maanden. De opslagkosten hangen af van de hoeveelheid ruimte en containers waarin de inboedel is opgeslagen.
De Voordeligste Deurwaarder probeert altijd een gedwongen ontruiming te voorkomen en probeert met de veroordeelde huurder(s) afspraken te maken over het “vrijwillig” verlaten van uw woning/bedrijfspand. Dat scheelt aanzienlijk in de kosten voor de huurder en u als verhuurder. Dan krijgen de veroordeelde huurder(s) zelf de mogelijkheid om de woning binnen 14 dagen te verlaten met al hun spullen. Als de huurder(s) hier geen gebruik van maken, zal de gedwongen huisuitzetting door ons worden verricht. De meeste huurders zijn binnen één maand ontruimd nadat de rechter de ontruiming heeft toegestaan in zijn vonnis. De woning of het bedrijfspand kan dan weer (na een eventuele opknapbeurt) opnieuw verhuurd worden.
De spullen van de huurder mogen in veel gemeenten niet op de openbare weg worden geplaatst. Daarom wordt vaak een verhuisbedrijf ingeschakeld door de gerechtsdeurwaarder of verhuurder om alle aanwezige spullen op te slaan of te vernietigen. De kosten van de ontruiming mogen volledig op de huurder die wordt ontruimd worden verhaald.
De huisraad die meer waard is dan de opslagkosten van 13 weken, zal worden bewaard. Wanneer de waarde van de huisraad op een paar honderd euro wordt geschat, zal deze vaak worden vernietigd, om dure opslagkosten te voorkomen. De verhuurder zal de rekening van het verhuisbedrijf, de slotenmaker (voor nieuwe sloten op de deuren) en de deurwaarder in eerste instantie moeten voorschieten. Zoals beschreven mogen deze ontruimingskosten alleen door een gerechtsdeurwaarder op de veroordeelde huurder worden verhaald. De gerechtsdeurwaarders mag dan ook als het moet door middel van beslaglegging op loon of uitkering de verhuiskosten verhalen.
De hoofdregel is dat onderverhuur meestal niet is toegestaan door de verhuurder. In veel gevallen zal de onderhuurder ook uit de woning of het bedrijfspand worden gezet door de gerechtsdeurwaarder als er sprake is van een huurschuld. Wanneer de onderhuurder een ondertekende huurovereenkomst heeft, de onderhuur maandelijks betaalt per bank aan de hoofdhuurder en zodoende kan bewijzen dat er sprake is van een huurovereenkomst en betaling van huurpenningen, kan de onderhuurder in sommige gevallen blijven zitten en zal die niet ontruimd worden. Kan de onderhuurder geen huurovereenkomst overleggen? Werden betalingen altijd contant verricht? Kan de onderhuurder geen kwitantie tonen? Dan zal de onderhuurder in de praktijk wél ontruimd worden en zodoende op straat worden gezet, samen met de hoofdhuurder.
Huisdieren moeten meegenomen worden door de huurder die gedwongen wordt de woning (of bedrijfspand) te verlaten. Wanneer huisdieren worden achtergelaten, zal de dierenambulance, dierenopvang of de dierenpolitie worden ingeschakeld, Zij zullen zich over de achtergelaten dieren ontfermen. De kosten die hierdoor gemaakt worden mogen op de huurder worden verhaald, maar komen in eerste instantie voor rekening van de verhuurder.
Wanneer bij een huisuitzetting minderjarige kinderen (kinderen jonger dan 18 jaar) betrokken zijn, zal door de gerechtsdeurwaarder aan de ouders gevraagd worden of er voor de minderjarige kinderen opvang bij familie of vrienden geregeld kan worden. Als dat niet het geval is en de kinderen nergens heen kunnen, wordt Bureau Jeugdzorg ingeschakeld. Die zal zich dan over de minderjarige kinderen ontfermen en een (gast) gezin gaan zoeken waar de kinderen dan geplaatst zullen worden.
Het is een groot misverstand dat een woning niet zou mogen worden ontruimd als er een huurschuld is en er minderjarige kinderen bij betrokken zijn. Als de rechter de huurovereenkomst heeft ontbonden en de ontruiming in het vonnis heeft goedgekeurd, mag de woning worden ontruimd en zal voor de kinderen elders onderdak worden gezocht door Bureau Jeugdzorg. De ouders zouden hierdoor (tijdelijk) uit de ouderlijke macht gezet kunnen worden.
Zijn er bij de huisuitzetting kinderen betrokken die ouder dan 18 jaar zijn, dan zijn ze voor de wet volwassen. Dat brengt met zich mee dat er in principe voor deze kinderen niets door bureau Jeugdzorg voor hen wordt geregeld. Wel zijn in veel gemeenten daklozen loketten opgezet om deze jongeren te helpen met het vinden van een slaapplek.
Heeft u nog vragen over huurders die de huur niet betalen? Bel of mail ons gerust. Wij helpen u graag en denken met u mee over een menselijke en praktische oplossing. Dan kunt u uw woning of bedrijfspand weer snel verhuren aan huurders die de huur wel betalen.
