Hoe voorkomt u het ontruimen van uw woning?
15-11-2021 Door Huur, Ontruiming

Hoe voorkomt u het ontruimen van uw woning?

Er zijn verschillende redenen te bedenken waarom verhuurders van woningen een huurder uit hun woning (zouden) willen zetten. In de meeste gevallen gaat het om huurders die de huur niet betalen, overlast veroorzaken of waarbij de huurtermijn zoals in de huurovereenkomst overeengekomen, afloopt. Hoe kunt u als huurder voorkomen dat de verhuurder uw woning gaat ontruimen met behulp van de gerechtsdeurwaarder?

Ontruiming van een huurwoning kan alleen plaatsvinden na een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst, die dus is bekrachtigd in een vonnis door de Kantonrechter. Hiervoor is een rechtsgeldige huuropzegging vereist. Indien een verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, dan heeft hij hiervoor een geldige reden nodig. De meest voorkomende redenen zijn het veroorzaken van een huurachterstand (van een paar maanden), overlast voor de buren en het aflopen van de huurperiode die was overeengekomen. Een andere reden kan zijn dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Wanneer kan huisuitzetting nooit plaatsvinden?

Wanneer u bijvoorbeeld een rekening van een loodgieter, bakker, internetaankoop of geldlening niet (terug) betaalt en de rechter geeft de schuldeiser gelijk in een vonnis, dan kan met dit vonnis u nooit uit uw huis worden gezet. U kunt wel al uw meubels of inventaris kwijtraken omdat de deurwaarder hier beslag op heeft gelegd en dit als u niet betaalt openbaar mag verkopen. De deurwaarder mag u echter hiervoor niet uw huurhuis uit zetten. Alleen bij een huur gerelateerde schuld, dus als u de huur meerdere maanden niet betaalt of er is sprake van langdurige overlast, dan kan de rechter besluiten dat u uw huurwoning moet verlaten. De deurwaarder zal dan het ontruimingsvonnis uitvoeren en u samen met uw huisgenoten en huisdieren uit uw huurwoning zetten.

Opzegtermijn huurovereenkomst

Een huurovereenkomst moet altijd schriftelijk worden opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn en de opzeggingsgrond. De opzegtermijn voor de verhuurder is maximaal drie maanden en minimaal één maand. Eerder de huur opzeggen door de verhuurder is nietig, zo ook later de huurovereenkomst opzeggen. U kunt het beste de huurovereenkomst opzeggen per deurwaardersexploot.

Voorbeeld opzegtermijn huurovereenkomst

Stel u bent huurder van een woning en bent met uw verhuurder overeengekomen dat u twee jaar zijn woning mag huren. Uiteraard staat dit beschreven in uw huurovereenkomst! U start met huren op 1 januari 2022 en op 31 december 2023 eindigt zodoende uw huurovereenkomst.

Uw verhuurder dient dan vóór 30 november 2023 de huurovereenkomst opgezegd te hebben. Hij mag de huurovereenkomst rechtsgeldig opzeggen vanaf 1oktober 2023. Indien uw verhuurder uw huurovereenkomst al in augustus of september opzegt, dan is dit niet rechtsgeldig. Als u hier niet op reageert, krijgt u daarmee automatisch van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Uw verhuurder doet er verstandig aan uw huurovereenkomst per deurwaardersexploot op te zeggen. Dan kunt u namelijk nooit de rechter overtuigen dat u de huuropzegging niet of niet tijdig heeft ontvangen. Dit kan wel het geval zijn wanneer de huuropzegging per e-mail of aangetekende brief wordt opgezegd. E-mails kunnen niet aankomen en aangetekende brieven zeggen alleen iets over de envelop, niets over de inhoud ervan.

Ontruiming huurwoning voorkomen

Indien huurder niet schriftelijk heeft bevestigd dat hij akkoord gaat met de huuropzegging en de huurwoning niet verlaat op de datum die de verhuurder heeft aangegeven, dan kan er vanuit worden gegaan dat de huurder niet instemt met de huuropzegging. In zo’n geval kan het zijn dat de huurovereenkomst in stand blijft en eindigt deze dus niet automatisch op de door de verhuurder beoogde beëindigingsdatum. Wil verhuurder de huurder dan alsnog uit zijn woning hebben en de huurovereenkomst ontbinden? Dan heeft hij hiervoor toestemming van de kantonrechter nodig. Een verhuurder mag een huurwoning namelijk niet ontruimen zonder toestemming van de rechter. Doet de verhuurder dit toch en gooit hij daarbij ook spullen van de huurder weg? Dan is dit een onterechte ontruiming. In zo’n geval kan een huurder schadevergoeding eisen van de verhuurder voor het verlies van zijn spullen en de kosten van vervangende woonruimte.

Ontruiming woning bij huurachterstand of overlast

Wanneer in een huurwoning bijvoorbeeld een hennepkwekerij wordt aangetroffen, de huurwoning bewijsbaar wordt gebruikt voor illegale prostitutie of huurders op een andere manier ernstige overlast veroorzaken voor hun omgeving, dan kan de verhuurder ook naar de kantonrechter stappen om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vragen. Een andere reden voor de verhuurder om de huurovereenkomst met een huurder te ontbinden is als deze de maandelijkse huur niet meer kan betalen. In de dagvaarding eist de verhuurder dan dat de huurder alsnog zijn huurachterstand betaalt, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de huurder de woning moet verlaten. Als hoofdregel hiervoor geldt dat een huurder gedurende drie maanden of langer achterloopt met huur betalen. Als de huurder vóór ontvangst van de dagvaarding al vaker een huurachterstand heeft gehad of consequent te laat de huur betaalt, zijn dit argumenten waarop verhuurder de kantonrechter kan vragen om de huurovereenkomst te ontbinden.

Terme de Grâce (allerlaatste kans)

De rechter kan huurder bij een ontbindingsprocedure een laatste kans geven om alsnog aan zijn (financiële) verplichtingen (bijvoorbeeld binnen één maand) jegens de verhuurder te voldoen, voordat de huurovereenkomst definitief wordt ontbonden. Dit heet een Terme de Grâce. Hiertoe zou de rechter kunnen besluiten als de huurder aantoonbaar geld kan lenen of inmiddels betaald werk heeft gevonden, waarmee de huurachterstand structureel kan worden ingelost en de lopende huur kan worden betaald. Als huurder vervolgens niet binnen deze termijn aan zijn (financiële) verplichtingen voldoet, dan wordt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning alsnog een feit. Het gevolg is dan dat huurder de woning moet verlaten, of ontruimd zal worden door de gerechtsdeurwaarder.

Goedkoopste oplossing

Indien verhuurder gelijk krijgt van de kantonrechter en diens eisen toewijst, dan wordt uw huurovereenkomst ontbonden en moet u als huurder de woning verlaten. Voordat het zover is, wordt het vonnis eerst betekend door de deurwaarder. Dit houdt in dat de gerechtsdeurwaarder het vonnis overhandigt aan de huurder. Die wordt zo officieel in kennis gesteld van het vonnis en de daarin opgenomen eisen. Een vonnis van de rechtbank is pas rechtsgeldig als het is betekend door de gerechtsdeurwaarder. Daarna heeft huurder nog minimaal 4 dagen de gelegenheid om zelf de woning te ontruimen en te verlaten met medeneming van al zijn spullen en eventuele huisgenoten en huisdieren. Zelf de sleutel inleveren bij de verhuurder of gerechtsdeurwaarder is altijd de goedkoopste oplossing voor een huurder. Alle kosten die door de verhuurder worden gemaakt voor de ontruiming van een woning, mogen uiteindelijk 20 jaar lang op de huurder worden verhaald door de gerechtsdeurwaarder.

Huisuitzetting

Indien een huurder niet uit eigen beweging de woning wil verlaten, dan mag een gerechtsdeurwaarder deze huurder uit zijn woning zetten. Alleen de gerechtsdeurwaarder heeft de bevoegdheid om tot gedwongen ontruiming over te gaan. Hij kondigt van tevoren de dag en aanvangstijd van de ontruiming aan bij huurder en is op deze dag ook zelf aanwezig bij de daadwerkelijke ontruiming, eventueel in het bijzijn van politie, een slotenmaker en verhuisteam. Als huurder niet aanwezig is in het pand dat ontruimd wordt, dan wordt het slot opengebroken en de woning volledig leeggehaald. Roerende zaken van waarde worden daarna tijdelijk opgeslagen voor meestal drie maanden. De huurder kan de opgeslagen spullen na de ontruiming en binnen deze drie maanden ophalen, tegen betaling van de opslagkosten. Betaalt de huurder niet? Dan zullen al zijn opgeslagen spullen vernietigd worden.

Heeft u vragen na het lezen van deze blog? Aarzel niet en neem contact met ons op! Gerechtsdeurwaarder Jurgen Zuurman heeft al meer dan 15 jaar ervaring met het ontruimen van woningen.

Meest gestelde vragen

  • Hoe ziet een incassoprocedure eruit?
  • Kan ik jullie inschakelen op basis van no cure no pay?
  • Wanneer kan ik een deurwaarder inschakelen?
  • Wat doet een deurwaarder?
  • Wat is een (on)betwiste vordering?
  • Wat zijn de kosten van een deurwaarder?
  • Welke bevoegdheden heeft een deurwaarder?
Lees meer FAQ's
Wij scoren gemiddeld een 9,5 op basis van 30 recensies