Dagelijks tussen 8 en 20 uur
073 203 22 22
073 203 22 22
Wanneer de huurder van uw bedrijfspand de huur niet betaalt, kunt u als verhuurder het beste direct zelf een gerechtsdeurwaarder inschakelen. Alleen gerechtsdeurwaarders mogen niet betalende huurders (als het moet) uit uw bedrijfsruimte zetten. Incassobureaus en advocaten hebben deze wettelijke bevoegdheid niet. Zij zullen daarvoor ook altijd een deurwaarder moeten inschakelen. Daardoor is het veel efficiënter om direct zelf een gerechtsdeurwaarder in te schakelen. U bent niet verplicht om eerst een incassobureau of advocaat in te schakelen, zoals sommige mensen denken.
De gerechtsdeurwaarder mag alleen tot ontruiming van uw bedrijfspand overgaan als de rechter de huurovereenkomst heeft ontbonden en de ontruiming heeft goedgekeurd. Rechters keuren zeker de ontruiming goed als er een huurachterstand is van minimaal drie maanden. Is de huurachterstand nog maar twee maanden? Ook dan kan de rechter in specifieke gevallen de huurovereenkomst ontbinden en ontruiming toestaan. De rechter zal dit vermoedelijk doen als de huur stelselmatig te laat wordt betaald.
Bellen, appen en mailen zijn over het algemeen fijne laagdrempelige manieren om in gesprek te blijven met uw niet betalende huurder. Vaak worden door de huurder geruststellende beloftes gedaan naar de verhuurder toe. Feit is echter dat ondernemers die de huur niet betalen, vaak meerdere schulden én financiële problemen hebben. Er is bijna altijd een cashflow probleem. De kans is groot dat uw huurder zijn beloftes naar u toe niet (correct) nakomt en om meer tijd vraagt.
Indien de eerste belofte van de huurder om wél (een deel van) de huur te betalen niet wordt nagekomen, is het advies om deze huurder direct per deurwaardersexploot in gebreke te stellen. Uw kosten daarvoor zijn € 99,- exclusief btw.
Als betaling van de huurpenningen (ondanks diverse toezeggingen) uit blijft, is het verstandig om uw huurder direct duidelijk te maken dat dit onacceptabel is. De beste (relatief goedkope manier) is om de gerechtsdeurwaarder een persoonlijk bezoek te laten brengen aan uw niet betalende huurder. De deurwaarder zal de bedrijfslocatie, waarvan de huur niet betaald wordt, bezoeken en gaat daar persoonlijk het gesprek aan met uw niet betalende huurder en zal proberen een betalingsregeling te bewerkstellingen. Tevens stelt de deurwaarder uw huurder per deurwaardersexploot in gebreke en geeft hem daarbij één laatste kans om zijn financiële verplichtingen na te komen.
Door uw niet betalende huurder per deurwaardersexploot in gebreke te stellen, geeft u een duidelijk signaal aan de huurder (betaal óf vertrek). Door deze actie staat nooit meer ter discussie dát u de huurder in gebreke heeft gesteld. Een ingebrekestelling is namelijk een belangrijk vereiste om een gerechtelijke procedure op te kunnen starten. Bijkomend voordeel is dat u de rechter ervan kunt overtuigen dat u al het mogelijke heeft gedaan om betaling van de achterstallige huurpenningen te bewerkstelligen en om juist daarmee een gerechtelijke ontruiming te voorkomen.
Gaat uw huurder nog steeds niet over tot betaling van de huurpenningen, dan zal de deurwaarder een reguliere gerechtelijke ontruimingsprocedure of in bepaalde gevallen een kort geding ontruiming bedrijfsruimte opstarten.
Het verschil tussen een reguliere gerechtelijke procedure en een kort geding ontruiming bedrijfsruimte is dat bij de reguliere procedure alleen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte wordt gevraagd, terwijl bij een kort geding door de rechter tevens geen uitstel tot eventueel verweer door de huurder wordt verleend.
Uitstel aanvragen door de niet betalende huurder zal vertraging opleveren voor de inhoudelijke behandeling van uw gerechtelijke procedure. De rechter zal op eerste verzoek namelijk de procedure vier of zes weken opschorten. Bij aanvraag van een kort geding, zal wel het spoedeisende karakter moeten worden aangetoond. Is er geen spoedeisend belang, dan kan beter voor een reguliere gerechtelijke procedure worden gekozen.
Ervaring leert dat veel huurders niet komen opdagen bij de inhoudelijke behandeling van het huurgeschil. Het verzoek van de verhuurder wordt dan meestal toegewezen. Naast veroordeling tot betaling van achterstallige (en toekomstige) huurpenningen en proceskosten, zal ook ontbinding van de huurovereenkomst alsmede gerechtelijke ontruiming van de bedrijfsruimte door de rechter worden uitgesproken.
Vaak geeft de rechter in het vonnis aan dat het vonnis moet worden betekend (overhandigd) aan de niet betalende huurder.
Deze moet dan meestal binnen 14 dagen de bedrijfsruimte verlaten.
Een vonnis is pas rechtsgeldig én uitvoerbaar als de gerechtsdeurwaarder de veroordeelde partij daarvan officieel in kennis heeft gesteld. Dit doet de deurwaarder door het vonnis, in de vorm van een schriftelijke akte, te betekenen, (overhandigen aan de veroordeelde partij). In deze akte doet de deurwaarder “bevel” om aan de inhoud van het vonnis, zoals de rechter heeft geoordeeld, te voldoen.
Wanneer het vonnis (waarin de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het bedrijfspand heeft toegewezen) is overhandigd aan de niet betalende huurder, begint ook de ontruimingstermijn te lopen. De niet betalende huurder hoeft daarvoor niet persoonlijk het vonnis van de deurwaarder in ontvangst te nemen. Ook als hij het achterlaat in een deurwaardersenvelop, is het vonnis rechtsgeldig betekend en begint vanaf de dag na betekening, de termijn van 14 dagen te lopen.
De periode tussen het ontstaan van de huurachterstand en de daadwerkelijke ontruiming van uw bedrijfspand kan zo’n 6 maanden bedragen. Dat komt omdat er minimaal drie maanden huurachterstand moet zijn voordat de rechter de ontruiming goedkeurt.
Dit betekent dat pas vanaf de tweede dag in de derde maand van de huurachterstand de gerechtelijke procedure kan worden opgestart.
Wij kunnen uw niet betalende huurder(s) snel & daadkrachtig uit uw pand krijgen
De huur wordt in de maand januari en februari niet betaald. Huur dien je vooraf te betalen. (Hypotheek betaal je altijd achteraf per maand). Zodoende dient uiterlijk op de eerste dag van de maand de huur voor die betreffende maand betaald te zijn. Dus uiterlijk op 1 januari dient de huur voor de volledige maand januari te zijn betaald. Zo ook de maand februari.
Vanaf 2 maart kan dan een gerechtelijke procedure opgestart worden door middel van het overhandigen van een dagvaarding aan uw niet betalende huurder. De huur van de maanden, januari, februari en maart dienen dan niet (volledig) te zijn betaald.
Voordat de inhoudelijke behandeling van het huurgeschil bij de rechtbank heeft plaatsgevonden en de rechter een toewijzend vonnis uitspreekt, ben je al snel 1 tot 2 maanden verder.
Daarna moet de deurwaarder het vonnis overhandigen aan de niet betalende huurder. Meestal heeft de deurwaarder daar een week voor nodig.
Na betekening van het vonnis start de 14 dagen termijn. Deze termijn heeft de huurder om “vrijwillig” te vertrekken uit uw bedrijfspand. Vertrekt uw huurder niet vrijwillig? Dan mag de gerechtsdeurwaarder na deze 14 dagen termijn overgaan tot de gerechtelijke ontruiming.
Daarbij zal de deurwaarder worden geassisteerd door de Hulpofficier van Justitie, een slotenmaker en een verhuisteam van een erkend verhuisbedrijf. Door personeelstekort bij de politie, kan het zijn dat op de inzet van de Hulpofficier van Justitie (na het verstrijken van de 14 dagen termijn) nog enkele weken gewacht moet worden, voordat de ontruiming daadwerkelijk kan plaatsvinden.
Het kan vaak tot een half jaar duren, voordat uw huurder uit uw bedrijfspand gezet kan worden.
Op de dag van de ontruiming zal de gerechtsdeurwaarder samen met de Hulpofficier van Justitie, een slotenmaker en een verhuisteam van een erkend verhuisbedrijf uw bedrijfspand binnentreden door (als het moet) het slot van de toegangsdeur te forceren.
De gerechtsdeurwaarder zal tegen de mensen die aanwezig zijn vertellen dat ze het pand moeten verlaten. Daarna zal de gehele inventaris of handelsvoorraad die nog in de bedrijfsruimte staat uit het bedrijfspand verwijderd worden door het verhuisbedrijf.
Als de inventaris of handelsvoorraad een interessante waarde vertegenwoordigt legt de deurwaarder beslag op deze spullen. De gerechtsdeurwaarder mag na één maand deze spullen openbaar verkopen. Hij zal hiertoe alleen overgaan als door hem de verkoopopbrengst hoger wordt ingeschat dan de kosten van beslaglegging, openbare verkoop en opslag.
Zodra de laatste goederen uit uw bedrijfspand zijn verwijderd en de slotenmaker op iedere toegangsdeur nieuwe (cilinder) sloten heeft geplaatst, zal de gerechtsdeurwaarder (als uw bedrijfspand bezemschoon is opgeleverd) u als eigenaar van het pand de nieuwe sleutels overhandigen. Vanaf dat moment kan er een nieuwe huurder in uw bedrijfspand treden.
Iedere ontruiming van bedrijfsruimte zal voor de verhuurder kosten met zich meebrengen. Deze kosten mogen op de huurder worden verhaald, maar kunnen (in eerste instantie) vaak niet op de huurder worden verhaald, omdat hij geen verhaal biedt. Het is daarom verstandig eerst de focus op de ontruiming van de bedrijfsruimte zelf te leggen en daarna op het incasseren van de huurschuld. Uw vonnis is immers 20 jaar geldig.
Naast gederfde huurinkomsten van vermoedelijk een half jaar, kost het opstarten van een gerechtelijke procedure bij De Voordeligste Deurwaarder € 995,- exclusief btw en exclusief de kosten van de griffierechten.
Wij vragen namens u ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het bedrijfspand. Tevens vragen wij om veroordeling van uw huurder in de achterstallige huurpenningen, in de kosten van de gerechtelijke procedure én in de kosten van de ontruiming.
De kosten van de ontruiming zelf liggen vaak tussen de € 2.500 en € 5.000,-. Dit hangt voor een groot deel af van de hoeveelheid goederen die uit de bedrijfsruimte gehaald moeten worden. De grootste kostenpost is de nota van het verhuisbedrijf. Het verhuisbedrijf is meestal met meerdere mensen diverse uren bezig om het bedrijfspand leeg te maken en alle aanwezige spullen te verwijderen.
Daarnaast komen nog de kosten van de slotenmaker. Deze variëren meestal tussen de € 250,- en € 500,-. Dat hangt af van het aantal te vervangen sloten. Iedere toegangsdeur moet namelijk voorzien worden van een nieuw slot.
Indien uw huurder verweer voert vóór, tijdens of na de gerechtelijke procedure of voorafgaand aan de ontruiming, zal dit verweer juridisch moeten worden weerlegd. De tijd die daarmee gemoeid is, wordt bij u als verhuurder in rekening gebracht. De Voordeligste Deurwaarder vraagt voor juridisch advies bij ontruimingszaken € 66,50 per half uur exclusief btw. Deze kosten mogen niet bij uw huurder in rekening worden gebracht.
Het ontruimen van bedrijfspanden verloopt nooit op een standaard manier. Dit blijft mensenwerk én maatwerk waarin duidelijke communicatie met de huurder essentieel is. De omstandigheden verschillen vaak per bedrijfspand en iedere ondernemer reageert anders op een naderende ontruiming. Soms is overleg mogelijk, maar soms is dwang noodzakelijk. Vanzelfsprekend wordt altijd geprobeerd om zo gemoedelijk mogelijk én tegen zo min mogelijk kosten, de ontruiming te bewerkstelligen.
In deze blog is geprobeerd u zo helder en duidelijk mogelijk uit te leggen wat uw opties zijn, als de huur van uw bedrijfspand niet meer (volledig) wordt betaald. Omdat het ontruimen van bedrijfsruimte altijd maatwerk is, denken we graag met u mee om de best mogelijke manier te vinden om uw achterstallige huurpenningen te incasseren en uw huurder zo snel en soepel mogelijk het pand te laten verlaten .
Voor vragen over het ontruimen van bedrijfspanden kunt u contact opnemen met gerechtsdeurwaarder Jurgen Zuurman. Hij heeft deze blog geschreven en is expert op het gebied van het ontruimen van bedrijfsruimte. U bereikt Jurgen Zuurman tijdens kantooruren via telefoonnummer 073 203 22 22 of het contactformulier.
