Alles over het ontruimingsvonnis en het ontruimen van een pand

Het kan een stressvolle situatie zijn wanneer een pand moet worden ontruimd. Niet alleen voor de huurder, maar ook voor de verhuurder is het een ingewikkelde en soms emotionele aangelegenheid. Wanneer de huurder drie maanden of langer geen huur heeft betaald, kan de verhuurder een gerechtelijke procedure starten. Daarmee kan de verhuurder een ontruimingsvonnis verkrijgen. Dit vonnis geeft de verhuurder officieel toestemming om het pand te laten ontruimen door een gerechtsdeurwaarder. Maar hoe gaat dit proces precies in zijn werk? En wat zijn de consequenties voor de huurder en de verhuurder? Dit artikel geeft antwoord op alle vragen over het ontruimingsproces; van het aanvragen van een ontruimingsvonnis tot de uiteindelijke ontruiming van het pand.  

Wat is een ontruimingsvonnis?

Een ontruimingsvonnis is een vonnis van de rechter. Hiermee geeft de rechter aan de eigenaar/verhuurder toestemming om zijn verhuurde woning of bedrijfspand door een gerechtsdeurwaarder te laten ontruimen. Wel krijgt de veroordeelde huurder eerst de kans om uit zichzelf te vertrekken. Een verhuurder kan alleen via een juridische procedure een ontruimingsvonnis krijgen. De procedure kan worden gestart wanneer de huurder drie maanden of langer de huur niet heeft betaald. Tijdens de zitting kunnen de verhuurder en de huurder allebei hun verhaal bij de rechter doen. Wordt de verhuurder in het gelijk gesteld, dan geeft de rechter in het ontruimingsvonnis twee bevelen aan de huurder. Ten eerste moet de huurder het huis of gebouw verlaten -meestal binnen veertien dagen- zodat de verhuurder het daarna aan een ander kan verhuren. Ten tweede moet de huurder alsnog de achterstallige huur betalen. Een ontruimingsvonnis is pas rechtsgeldig en kan pas worden afgedwongen nadat een gerechtsdeurwaarder het vonnis officieel heeft overhandigd aan de veroordeelde huurder.

Kan een ontruimingsvonnis alleen worden uitgesproken bij een huurachterstand?

Een huurachterstand van drie maanden of langer is een veelvoorkomende reden voor een ontruimingsvonnis. Is de huurachterstand korter dan drie maanden? Dan heeft het voor de verhuurder (nog) geen zin om een procedure te starten. Een ontruimingsvonnis wordt alleen bij huurzaken toegewezen. Dus niet als er sprake is van een hypotheek. Het heeft geen nut om een huurder te ontruimen die geen huurachterstand, maar wel andere schulden heeft. De huurder is immers geen eigenaar van het pand. In uitzonderlijke gevallen wordt een ontruimingsvonnis uitgesproken om een andere reden dan een huurachterstand. Bijvoorbeeld als de huurder het pand niet gebruikt waarvoor het bedoeld is, als de huurder overlast veroorzaakt voor de buren of als de huurder het pand beschadigt.

Hoelang is een ontruimingsvonnis geldig?

Een ontruimingsvonnis is één jaar geldig voor wat de ontruiming van het pand betreft. De huurder kan het beste snel actie ondernemen na het ontvangen van een ontruimingsvonnis. Verlaat hij of zij het pand niet vrijwillig, dan kan de verhuurder een gerechtsdeurwaarder inschakelen om de ontruiming te bewerkstelligen. De gerechtsdeurwaarder mag dus tot maximaal één jaar na de uitspraak van de rechter overgaan tot de daadwerkelijke ontruiming van het pand. Dit mag alleen als de huurachterstand dan nog niet is ingelopen. Heeft de huurder de huurachterstand wel ingelopen, maar is er alweer een nieuwe huurachterstand ontstaan? Dan moet de verhuurder opnieuw naar de rechter. De verplichting voor de (voormalige) huurder om alsnog de achterstallige huur te betalen blijft veel langer geldig: deze betalingsverplichting geldt namelijk twintig jaar lang. Betaalt de (voormalige) huurder de achterstallige huur niet vrijwillig, dan mag de gerechtsdeurwaarder deze schuld tot twintig jaar na de uitspraak van de rechter proberen te incasseren. Bijvoorbeeld door beslag te leggen op waardevolle spullen, de bankrekening of inkomsten van de (voormalige) huurder.

Wanneer kan een verhuurder tot ontruiming overgaan?

Zodra de huurder drie maanden lang de huur niet heeft betaald, kan de verhuurder een ontruimingsprocedure starten bij de kantonrechter. De rechter controleert tijdens de zitting of de verhuurder juist heeft gehandeld. Heeft de verhuurder de wettelijke stappen gevolgd om de huurder op de hoogte te stellen van de achterstallige betalingen? En heeft de verhuurder de huurder op tijd én meerdere keren in de gelegenheid gesteld om de huur alsnog te betalen? De verhuurder moet bij de rechter aantonen dat hij of zij de huurder een WIK-brief (Wet Incassokosten) heeft gestuurd. Dit is een aanmaning waarmee de huurder een allerlaatste kans om te betalen krijgt. Een eventuele ingebrekestellingsbrief of andere brieven met betrekking tot een incassoprocedure wil de rechter ook graag zien. Vervolgens kunnen zowel de verhuurder als de huurder hun verhaal doen. Het kan zijn dat de huurder een goede reden heeft voor het niet betalen van de huur. Bijvoorbeeld als hij of zij een lange tijd in het ziekenhuis heeft gelegen. Maar heeft de huurder geen geldige reden en heeft de verhuurder de juiste stappen gezet, dan spreekt de rechter een ontruimingsvonnis uit.

In sommige gevallen moet de verhuurder meerdere maanden op een ontruimingsvonnis wachten. Bijvoorbeeld als de huurder meerdere keren om uitstel van de zitting vraagt, of als de huurder niet komt opdagen bij de zitting. Ook kan het voorkomen dat een zitting lang op zich laat wachten wegens drukte bij de rechtbank. Dit kan voor de verhuurder frustrerend zijn, omdat deze dan nog langer verhuurinkomsten misloopt.

Hoe ziet de dag van de ontruiming eruit?

Vertrekt de veroordeelde huurder niet vrijwillig binnen veertien dagen nadat het ontruimingsvonnis aan hem of haar is overhandigd? Dan mag de gerechtsdeurwaarder, in opdracht van de verhuurder, het pand ontruimen. De datum waarop de ontruiming plaatsvindt heeft de veroordeelde huurder kunnen lezen in het document (exploot van betekening van het vonnis én bevel om aan de inhoud van het vonnis te voldoen) dat de gerechtsdeurwaarder aan de veroordeelde huurder heeft gegeven samen met het ontruimingsvonnis. De ontruiming vindt meestal ’s ochtends plaats, onder leiding en verantwoordelijkheid van de gerechtsdeurwaarder. Toch gaat de gerechtsdeurwaarder nooit als eerste naar binnen. Er is altijd iemand van de politie aanwezig, namelijk een hulpofficier van justitie, die als eerste naar binnen gaat en het sein ‘veilig’ moet geven. Naast het waarborgen van de veiligheid, behartigt deze hulpofficier van justitie ook de belangen van de veroordeelde huurder. De emoties van de veroordeelde huurder kunnen soms hoog oplopen tijdens de ontruiming. Het komt zodoende wel eens voor dat er meerdere politiemensen aanwezig zijn. Namens de gemeente zijn er altijd boa’s aanwezig, die toezien op de openbare orde en de veiligheid van omstanders. De verhuurder is slechts op afstand aanwezig, zodat er geen confrontatie tussen huurder en verhuurder kan ontstaan. Meestal blijkt bij het binnentreden van de woning dat de veroordeelde huurder vertrokken is en zijn of haar waardevolle spullen al heeft meegenomen. Is de veroordeelde huurder nog wel aanwezig, dan krijgt hij of zij de kans om wat toiletspullen, medicijnen, kleding, belangrijke documenten en persoonlijke spullen te pakken. De gerechtsdeurwaarder gaat na of de huurder kinderen, huisgenoten of huisdieren heeft voor wie opvang moet worden geregeld. Ook informeert de gerechtsdeurwaarder of de veroordeelde huurder bij vrienden of familie terechtkan. Indien nodig verwijst de gerechtsdeurwaarder de veroordeelde huurder naar een noodopvangvoorziening. Vervolgens moet de veroordeelde huurder vertrekken. Weigert hij of zij dit, dan wordt de hulp van de politie ingeschakeld. Nadat de veroordeelde huurder het pand heeft verlaten, haalt een verhuisteam het pand leeg. Waardevolle spullen die zijn achtergebleven worden opgeslagen in containers, waardeloze spullen worden vernietigd. Tijdens de ontruiming vervangt een slotenmaker alle sloten van het pand.

Wat kost het ontruimen van een woning?

Een gemiddelde ontruiming kost al gauw vijf- tot zesduizend euro, exclusief btw. Daarnaast moet de verhuurder er rekening mee houden dat er een tijdje geen huur binnenkomt. De tijd tussen het niet meer ontvangen van de huur en de daadwerkelijke ontruimingsdag kan namelijk oplopen tot meer dan een halfjaar. De kosten voor de ontruiming van een woning bestaan ten eerste uit proceskosten en deurwaarderskosten. Daarnaast brengt de ontruiming zelf ook kosten met zich mee, zoals de kosten voor het verhuisteam, de slotenmaker, de opslag van waardevolle spullen en de vernietiging van waardeloze spullen. Het kost ook geld om de gemaakte kosten op de veroordeelde huurder te verhalen. De pogingen om de achterstallige huur alsnog te incasseren, brengen ook kosten met zich mee. Om de kosten voor de verhuurder te drukken, biedt De Voordeligste Deurwaarder een packagedeal aan voor een vast, laag bedrag van slechts 995 euro (exclusief btw). Deze packagedeal omvat niet alleen alle deurwaarderskosten met betrekking tot de ontruiming, maar ook het opstellen en uitbrengen van de dagvaarding én het procederen bij de rechter. Klik hier voor meer informatie.

Wie betaalt de ontruiming?

Eigenlijk zijn alle kosten die bij een ontruiming komen kijken voor de veroordeelde huurder. Hij of zij is immers nalatig geweest met betrekking tot de huurovereenkomst. Wel moet de verhuurder de kosten eerst voorschieten. In de praktijk valt het niet mee om de kosten vervolgens op de voormalige huurder te verhalen. In de meeste gevallen is hij of zij financieel enorm beperkt. Het vonnis is twintig jaar geldig. Dat betekent dat een gerechtsdeurwaarder tot twintig jaar na de vonnisdatum de betaling van de ontruimingskosten mag proberen af te dwingen bij de veroordeelde huurder. Bijvoorbeeld door beslag te leggen op waardevolle spullen, de bankrekening, het salaris, de uitkering of het pensioen. Dit geldt ook voor betaling van de achterstallige huur. Is de veroordeelde huurder een ‘kale kip’, dan kan de gerechtsdeurwaarder het een paar jaar later opnieuw proberen. Desondanks komt het regelmatig voor dat de veroordeelde huurder niet meer financieel gezond raakt. Of dat hij of zij door bepaalde regelingen niet langer financieel aansprakelijk is. De verhuurder krijgt de voorgeschoten ontruimingskosten dan niet meer terug.

Hoelang duurt het voordat de huurder door de gerechtsdeurwaarder uit de woning gezet kan worden?

Nadat de huur voor het eerst niet is betaald, duurt het gemiddeld een halfjaar voordat de gerechtsdeurwaarder de huurder uit de woning mag en kan zetten. Dat komt doordat de verhuurder pas bij drie maanden huurachterstand een ontruimingsvonnis kan aanvragen bij de rechter. Vervolgens zitten er vaak enkele maanden tussen de dag waarop de dagvaarding aan de huurder wordt overhandigd en de dag waarop de rechtszitting plaatsvindt. De huurder kan uitstel voor de zitting aanvragen en de procedure daarmee vertragen. Dat mag maximaal drie keer en de zitting wordt dan telkens zes weken uitgesteld. Na de zitting laat de uitspraak van de rechter soms ook enkele weken op zich wachten. Heeft de rechter het ontruimingsvonnis uitgesproken, dan kan de gerechtsdeurwaarder de ontruiming inplannen. De gerechtsdeurwaarder is hierbij afhankelijk van de beschikbaarheid van de hulpofficier van justitie, die verplicht bij de ontruiming aanwezig moet zijn. De ontruiming zelf duurt meestal maar één werkdag.

Is in verzet of in hoger beroep gaan tegen een ontruimingsvonnis mogelijk?

Een huurder die veroordeeld is tot ontruiming van de woning, mag in verzet of in hoger beroep gaan tegen het ontruimingsvonnis. Is de huurder niet bij de zitting aanwezig en voert hij of zij dus geen verweer? Dan spreekt de rechter een verstekvonnis uit. De verhuurder wordt daarmee in het gelijk gesteld en krijgt toestemming om het pand door een gerechtsdeurwaarder te laten ontruimen. Tot vier weken na de persoonlijke overhandiging van dit vonnis kan de veroordeelde huurder hiertegen in verzet. Hij of zij legt de zaak dan opnieuw aan de rechter voor. Dat mag met, maar ook zonder advocaat. De rechter beoordeelt de zaak dan opnieuw. Vindt de rechter het verzet terecht, dan wordt het ontruimingsvonnis ongeldig. Dit komt echter niet vaak voor.

Is er wél verweer gevoerd, maar is de huurder of verhuurder het niet eens met de uitspraak van de rechter? Dan kan diegene in hoger beroep. Hoger beroep vindt plaats bij het gerechtshof. Het is bij hoger beroep verplicht om een advocaat in te schakelen. De ontruiming hoeft niet te worden uitgesteld als de veroordeelde huurder in hoger beroep gaat. In het vonnis staat namelijk bijna altijd dat het “uitvoerbaar bij voorraad is”. Daardoor is hoger beroep niet vaak zinvol om de ontruiming tegen te houden.

Soms zijn er bijzondere omstandigheden waardoor het noodzakelijk is om de ontruiming uit te stellen. Bijvoorbeeld als de veroordeelde huurder zeer binnenkort gaat bevallen of ernstig ziek is en op korte termijn zal overlijden. In zo’n geval kan de veroordeelde huurder een executiegeschil starten. Daarmee verzoekt de veroordeelde huurder de voorzieningenrechter om de ontruiming uit te stellen. De voorzieningenrechter beoordeelt of daar voldoende reden voor is en neemt hierover een beslissing.

Is het verplicht om een gerechtsdeurwaarder in te schakelen om een pand te ontruimen?

Ja, volgens de wet moet altijd een gerechtsdeurwaarder worden ingeschakeld om een pand te ontruimen. Incassobureaus en advocaten zijn hiertoe niet bevoegd. Ook de verhuurder zelf mag het pand niet betreden, de sloten niet vervangen en gas, water en elektriciteit niet afsluiten zolang de huurder er verblijft. Een gerechtsdeurwaarder is officieel bevoegd tot het uitvoeren van het ontruimingsvonnis. Bij de ontruiming moet namens de politie ook altijd een hulpofficier van justitie aanwezig zijn. Er gelden strikte wettelijke voorschriften. De gerechtsdeurwaarder zorgt ervoor dat deze worden nageleefd. Zo verloopt de ontruiming correct en rechtvaardig.