Onderhuur: alles over het onderverhuren van een woning

De huidige krapte op de woningmarkt maakt het voor veel mensen interessant om (een deel van) hun woning onder te verhuren. Wettelijk gezien is het onderverhuren van een woning -onder voorwaarden- wel toegestaan, maar aan strenge regels gebonden.

Onderhuur is wettelijk toegestaan, mits…

In veel gevallen verbiedt de hypotheekhouder door middel van een passage in de hypotheekakte (waarin een huurbeding is opgenomen) de onderhuur van woonruimte. Wanneer u bijvoorbeeld een woning huurt van een woningcorporatie of op de vrije markt, verbiedt de verhuurder meestal onderhuur in het huurcontract. In deze gevallen dient u als bewoner van de koop- of huurwoning altijd toestemming te vragen aan uw bank of verhuurder om uw woning (gedeeltelijk) te mogen onderverhuren.

Geen hypotheek meer op de woning? Onderverhuren is mogelijk!

Bent u de eigenaar van een woning? Rust er geen hypotheek meer op het pand en heeft de gemeente geen zelfbewoningsplicht ingesteld? Dan mag u de woning geheel of gedeeltelijk onderverhuren. Veel voorkomende voorbeelden hiervan zijn, kamerverhuur (aan een student), Air B&B, een Bed & Breakfast, hospitaverhuur of volledige woningverhuur.

Onderhuur of Onderverhuur?

Bent u niet de eigenaar van de woning? Rust er een hypotheekrecht op de woning of huurt u de woning? Als u de woning volledig of gedeeltelijk (een of meerdere kamers) wilt onderverhuren aan iemand die het wil onderhuren, dan mag dit alleen als de hoofd verhuurder daarmee akkoord gaat. Bovendien is het verstandig om de afspraken hierover schriftelijk vast te leggen in de hypotheekakte of onderverhuurovereenkomst.

Illegale onderhuur bij huurwoning

Indien u uw huurwoning zonder toestemming verhuurt aan een onderhuurder, dan loopt u het risico om uit uw woning te worden gezet. De verhuurder kan naar de rechter stappen en die kan vervolgens besluiten om het huurcontract stop te zetten en u een schadevergoeding te laten betalen. De hoofdverhuurder kan ook eisen dat de huurovereenkomst met de onderhuurder wordt beëindigd. De hoofdverhuurder heeft hiervoor geen wettelijke opzeggingsgrond nodig. Het is voldoende dat de onderhuur onwettig is. Het onderhuren van een woning bij een huurder is in principe niet strafbaar. Maar als het huurcontract tussen degene van wie u onderhuurt en de hoofdverhuurder stopt, bestaat de kans dat ook u de woning moet verlaten.

Illegale onderhuur, de gevolgen

In de praktijk lopen zowel de onderverhuurder als onderhuurder risico’s op het moment dat de hoofdhuurder geen toestemming heeft gegeven voor de onderhuur. Stel dat u als onderhuurder tijdelijk in een woning trekt van een oom die een wereldreis maakt. Dan zal hier waarschijnlijk niemand moeilijk over doen. Zeker niet als u keurig maandelijks huur betaalt aan uw oom en deze ook aan zijn verplichtingen richting de hoofdverhuurder voldoet. Maar indien uw oom om wat voor reden dan ook stopt met het betalen van de huur, dan kan u uiteindelijk toch uit het huis worden gezet. Anderzijds loopt u als illegale onderverhuurder ook risico’s. Want in het geval dat de onderhuurder schade toebrengt aan de woning, dan bent u hiervoor als (onder)verhuurder verantwoordelijk.

Gevolgen illegale onderhuur bij executieverkoop woning

Heeft u een hypothecaire lening afgesloten voor uw huis? Dan is de kans groot dat er een huurbeding is opgenomen in de hypotheekakte. Vaak betekent dit dat u als eigenaar van de koopwoning toestemming nodig heeft van de bank als u uw woning wilt verhuren. De bank wil immers weten wat er met haar onderpand gebeurt. Indien een woning noodgedwongen verkocht moet worden door de bank, omdat de eigenaar de maandelijkse hypotheeklasten niet meer kan opbrengen, dan levert een verhuurde woning een stuk minder op. In de praktijk gebeurt het regelmatig dat een koopwoning wordt verhuurd zonder toestemming van de bank. Zolang de rente en aflossing netjes worden betaald is er meestal geen haan die daar naar kraait. Het wordt echter anders als u uw maandelijkse lasten niet meer kunt betalen en de bank u dwingt tot verkoop. De bank hoeft zich niets aan te trekken van de huurder en kan de woning vrij van de huurder verkopen. Als blijkt dat de koopwoning is verhuurd zonder toestemming van de bank en die wil overgaan tot executoriale verkoop, dan kan de bank de onderverhuurovereenkomst vernietiging, de ontruiming van de woning vorderen en daarna de woning op de executieveiling gaan verkopen.

Gevolgen onder(ver)huur bij reguliere verkoop van de woning

Heeft u een koopwoning? Heeft u deze koopwoning onderverhuurt aan uw huurder? Wilt u uw woning verkopen? Dat is dan geen reden voor een rechtsgeldige huuropzegging van de huurovereenkomst met uw huurder. De hoofdregel is namelijk dat “koop geen huurovereenkomst breekt”. Met andere woorden: Als de woning van eigenaar verandert, hoeft de huurder alleen maar de huurpenningen over te maken naar de nieuwe eigenaar, maar mag er wettelijk gezien in blijven wonen. De enige twee eisen daarbij zijn dat de lopende huur tijdig en volledig wordt betaald en dat er geen overlast wordt veroorzaakt door de huurder(s). De woning mag dus wel worden verkocht, maar de verkoopopbrengst zal vermoedelijk lager uitvallen, omdat alleen een vastgoed belegger of investeerder de woning zal willen kopen, omdat hij (voorlopig) niet zelf in deze woning kan gaan wonen.

Onder(ver)huur van zakelijke bedrijfsruimte

Ook bij de verhuur van zakelijke bedrijfsruimten wordt in de huurovereenkomst vaak een bepaling opgenomen die onderverhuur verbiedt. Indien een huurder dan toch een bepaalde ruimte gaat onderverhuren, dan kan dit voor de hoofdverhuurder aanleiding zijn om de totale huurovereenkomst te beëindigen. Niet alleen de hoofdhuurder, maar ook zijn onderhuurders moeten in zo’n geval dan vertrekken uit het pand. Mag u als hoofdhuurder wel bedrijfsruimte onderverhuren van de pandeigenaar? Dan is het raadzaam om in de huurovereenkomst met uw onderverhuurder dezelfde huurtermijn te gebruiken als die in uw huurovereenkomst staat.

Praktijkvoorbeeld: Ontruiming bij illegale onderverhuur van bedrijfsruimte

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat winkelruimte voor een bepaald deel illegaal wordt onderverhuurd. De eigenaar van de winkelruimte verhuurt dan bijvoorbeeld winkelruimte op de begaande grond met eveneens een kelder en een eerste etage/verdieping aan huurder A. Huurder A denkt slim te zijn en onderverhuurt de kelder en de eerste etage aan respectievelijk B en C. Nu betaalt A de huur niet meer aan de verhuurder/eigenaar, maar B en C betalen wel de huur aan A.

De eigenaar van de winkelruimte weet niet dat B en C hun ruimte onderhuren. Omdat A de huur niet meer betaalt, gaat de eigenaar van de winkelruimte naar de Kantonrechter en vraagt om ontbinding van de huurovereenkomst met A, nu hij niet weet van B en C. De rechter ontbindt de huurovereenkomst met A en gelast de ontruiming van de gehele winkel, met alles en iedereen die daar gevestigd is. Daardoor zijn B en C de pineut. Wettelijk gezien mogen en kunnen zij door de deurwaarder ontruimd worden.

In sommige gevallen zie je dat B en C een nieuw huurcontract aangeboden krijgen van de eigenaar van het pand, als ze kunnen en willen aantonen dat zij altijd de huur zoals in hun (illegale onderverhuurovereenkomst) was afgesproken op tijd en volledig hebben betaald. Dit gebeurt echter niet altijd, omdat de eigenaar van het pand soms andere plannen heeft met het pand, bijvoorbeeld grootschalig verbouwen of verkopen. De eigenaar van de winkelruimte is dus tot niets verplicht en mag huurder B en C laten ontruimen door de deurwaarders omdat zij een onderhuurcontract hebben dat onrechtmatig is verkregen. Hij mag hen ook een nieuwe huurovereenkomst aanbieden, tegen een hogere huurprijs. De eigenaar van de winkelruimte is zodoende geheel vrij in zijn keuze en tot niets verplicht.

Heeft u vragen over de onderhuur of onderverhuur van woonruimte of bedrijfsruimte, na het lezen van deze blog? Aarzel niet en neem contact met ons op!