Dagelijks tussen 8 en 20 uur
073 203 22 22
073 203 22 22
Het recht van retentie betekent dat degene die een opeisbare vordering op zijn klant heeft én niet betaald krijgt, het goed dat hij voor die klant repareert, verbouwt of bouwt, dus bijvoorbeeld zijn auto, woning (in aanbouw), grond of horloge, onder zich mag houden, tot dat die klant heeft betaald.
Met andere woorden, de garagehouder, aannemer of horlogemaker kan en mag het te repareren goed onder zich houden en daarmee betaling afdwingen. Wel moet er voldoende samenhang en proportionaliteit zijn tussen de onbetaalde factuur, de uitgevoerde werkzaamheden en waar het retentierecht op wordt uitgeoefend.
Aannemers oefenen veelvuldig het retentierecht uit wanneer hun opdrachtgever openstaande (deel) facturen weigert te betalen. De aannemer moet zijn opdrachtgever schriftelijk in gebreke hebben gesteld na het uitblijven van betaling en de wettelijke betalingstermijn voor zijn opdrachtgever om te betalen, moet zijn verstreken. Daarnaast moet er voldoende samenhang zijn tussen het uitoefenen van het retentierecht en de vordering. De vordering van de aannemer moet dus van toepassing zijn op de uitgevoerde werkzaamheden, waarvoor hij opdracht heeft gekregen.
Een aannemer verbouwt een grachtenpand in Amsterdam in opdracht van een belegger die recent een bouwval heeft gekocht op een mooie A locatie. De belegger wil er luxe appartementen van maken en schakelt daarvoor een aannemer in. De belegger en aannemer worden het eens over het gewenste eindresultaat, de prijs, de deelbetalingen, de opleverdatum en het tijdspad van de verbouwingswerkzaamheden.
De aannemer gaat aan de slag maar krijgt na een aantal maanden zijn (deel)facturen niet meer betaald zoals contractueel was overeengekomen. De belegger geeft aan dat de bank moeilijk doet vanwege de Corona perikelen en aanvullende zekerheden wenst, die de belegger niet kan verstrekken. Hierdoor komt de belegger in liquiditeitsproblemen en kan de openstaande facturen van de aannemer niet meer betalen. De aannemer wijst de belegger er op dat er een overeenkomst tussen hen is gesloten. De aannemer is correct en naar tevredenheid van zijn opdrachtgever (de belegger) zijn werkzaamheden aan het uitvoeren. Vanzelfsprekend heeft de aannemer geld nodig om de rest van de verbouwingswerkzaamheden uit te voeren. De aannemer stelt de belegger schriftelijk in gebreke en laat weten dat als zijn facturen niet binnen 5 dagen worden betaald, hij genoodzaakt is zijn werkzaamheden op te schorten en zich beroept op het recht van retentie.
De belegger reageert nergens meer op en komt niet over de brug met geld. De aannemer staakt zijn werkzaamheden en zet zijn mensen op een andere klus, maar wil zijn facturen alsnog betaald krijgen. Tevens hoort de aannemer dat de belegger overweegt het pand te verkopen, waardoor de aannemer mogelijk naar zijn geld kan fluiten. Of juist niet, en is dit een gouden kans voor de aannemer om alsnog zijn geld te kunnen opeisen?
De aannemer wil voorkomen dat de belegger een “kale kip” blijkt te zijn als het grachtenpand met verlies wordt doorverkocht. De aannemer heeft de sleutels van het pand van de belegger gekregen. Daarmee heeft de aannemer de feitelijke macht over het pand dat hij voor de belegger verbouwt. De aannemer heeft ook hekken om het pand heen gezet voor de veiligheid van passanten en om te voorkomen dat onbevoegden een kijkje in het pand komen nemen. De aannemer kan nu met een uithangbord (dat hij aan het hek kan hangen) aan eenieder kenbaar maken dat hij het retentierecht uitoefent en dat aldus niemand meer toegang heeft tot het pand. De aannemer is zelfs gerechtigd om een groot slot aan het hek te hangen, zodat niemand de bouwplaats mag/kan betreden.
Het retentierecht kan alleen uitgeoefend worden als het voor eenieder duidelijk is dat de aannemer in bovenstaand voorbeeld het retentierecht heeft uitgeoefend. Wat nu als een paar dronken jongeren het bord ’s nachts weghalen? Daardoor is het retentierecht niet meer zichtbaar. Wat nu als de belegger uit woede het bord weghaalt? De aannemer doet er verstandig aan foto’s te maken van het uitoefenen van het retentierecht en dit door een gerechtsdeurwaarder vast te laten leggen in een proces verbaal van constatering.
Het retentierecht dat de aannemer uitoefent dient bij voorkeur vastgelegd te worden door een gerechtsdeurwaarder die hiervan een officiële akte op maakt, foto’s maakt van de uitoefening van het retentierecht en dit vastlegt in een proces verbaal van constatering. Doordat de gerechtsdeurwaarder een onafhankelijke positie inneemt en daarvoor beëdigd is door de rechtbank, kan en mag hij een bepaalde situatie die hij aantreft beschrijven en vastleggen in een proces verbaal van constatering.
De aannemer in bovenstaand voorbeeld doet er verstandig aan de deurwaarder te vragen zijn proces verbaal van constatering in te laten schrijven in de registers van het Kadaster. Mocht de belegger tot verkoop willen overgaan, dan zal de notaris de nieuwe koper er op attenderen dat er een retentierecht rust op het pand. De verkoper (de belegger) dient het pand vrij van beslagen en rechten te leveren aan de koper. Dat kan de belegger niet zolang het retentierecht op het pand rust en de facturen van de aannemer niet zijn betaald.
Omdat de registers van het Kadaster vrij toegankelijk zijn voor eenieder, kan iedereen kennis nemen van de uitoefening van het retentierecht door de aannemer. Ook al zouden de borden van de aannemer die het retentierecht uitoefent weggehaald worden, dan nog is het voor eenieder die het Kadaster raadpleegt inzichtelijk dat er een aantekening staat bij “Overige Aantekeningen”. Daar staat dan beschreven “Uitoefening Retentierecht”. De betrokken rechtspersoon staat er in benoemd, dus de naam van de besloten vennootschap van de aannemer en er staat beschreven op welk hypothecair stuk het retentierecht wordt uitgeoefend, alsmede de datum en het tijdstip dat het retentierecht werd ingeschreven in het Kadaster door de gerechtsdeurwaarder.
Indien de belegger failliet zou gaan en de curator het in de steigers staande grachtenpand in de boedel aantreft en wil verkopen, hoe zit het dan met het recht van retentie voor de aannemer? Dit blijft in stand! De aannemer heeft dus niets te vrezen wanneer de belegger onverhoopt failliet zou gaan. De aannemer heeft de zekerheid dat hij voorrang krijgt om zijn facturen betaald te krijgen uit de boedel, als de curator het betreffende grachtenpand zou verkopen.
Wat zou er gebeuren als de aannemer het retentierecht niet zou hebben uitgeoefend en alleen conservatoir beslag had laten leggen op het pand? Als de belleger onverhoopt failliet zou gaan, welk recht houdt dan stand, het retentierecht of het conservatoire beslag? Bij een faillissement komen altijd alle beslagen te vervallen, met name de executoriale beslagen, maar ook de conservatoire beslagen (de beslagen die zijn gelegd vooruitlopend op de uitspraak van een gerechtelijke procedure om te voorkomen dat verhaalsobjecten nét voor de gerechtelijke uitspraak worden verkocht en het geld foetsie is). Het retentierecht wordt dus niet doorbroken bij een faillissement en is daarmee een zeer sterk recht dat de aannemer kan inroepen om zijn facturen betaald te krijgen.
Er zijn vijf belangrijke voorwaarden waaraan voldaan moet worden om met succes een beroep op het retentierecht te kunnen doen.
De vordering van degene die zich wil beroepen op het retentierecht moet opeisbaar zijn. Dat betekent dat de schuldenaar (de wanbetaler) schriftelijk in gebreke moet zijn gesteld en dat de wettelijke betalingstermijn moet zijn overschreden.
Er moet een verband zijn tussen de uitgevoerde werkzaamheden en het goed waar het retentierecht op gevestigd dient te worden. Zo kan alleen de aannemer in bovengenoemd voorbeeld het retentierecht uitoefenen op het grachtenpand dat hij aan het verbouwen is voor de belegger. De aannemer kan het retentierecht niet vestigen op de Ferrari van de belegger, omdat de aannemer niets met de Ferrari van doen heeft. (Ook al is dit een waardevol verhaalsobject voor de aannemer). De garagehouder waar de Ferrari in onderhoud is en waarvan de reparatiewerkzaamheden niet worden betaald, mag zich alleen beroepen op de Ferrari en niet op het grachtenpand.
Het retentierecht kan alleen worden uitgeoefend als de schuldeiser die het retentierecht wil uitoefenen ook daadwerkelijk in het bezit is, of de feitelijke macht heeft over bijvoorbeeld het pand waarop hij het retentierecht wil uitoefenen.
Voorbeeld
Wanneer de garagehouder niet alleen de sleutels van de Ferrari overhandigd heeft gekregen, maar ook de Ferrari zelf, om te repareren in opdracht van de schuldenaar (de belegger) kan de garagehouder het retentierecht op de Ferrari uitoefenen als zijn factuur niet wordt betaald. Dit kan de garagehouder doen omdat hij de feitelijke macht en het tijdelijke bezit heeft gekregen over de Ferrari. Omdat de garagehouder niets van doen heeft met de werkzaamheden of onbetaalde facturen van het grachtenpand mag de garagehouder dus alleen de Ferrari onder zich houden en kan hij geen retentierecht vestigen op het grachtenpand. Dat is alleen toegestaan door de aannemer (die zijn facturen niet betaald heeft gekregen). Zo mag de aannemer alleen het retentierecht uitoefenen op het grachtenpand en niet op de Ferrari. Dat komt omdat de aannemer niet de feitelijke macht heeft over de Ferrari of de sleutels daarvan heeft gekregen.
Wanneer in bovengenoemd voorbeeld de garagehouder bijvoorbeeld op € 50,- na zijn factuur betaald heeft gekregen en de factuur was € 5.000,- maar de eigenaar van de Ferrari wil de in rekening gebrachte (milieu) kosten van deze € 50,- niet betalen, dan is het niet proportioneel om het retentierecht in te roepen op de Ferrari. Dan dient daarvoor een gerechtelijke procedure opgestart te worden en is het inroepen van het retentierecht een middel dat niet proportioneel is, waardoor de garagehouder schadeplichtig gesteld zou kunnen worden, omdat hij een disproportioneel middel inzet om zijn vordering betaald te krijgen.
Indien de aannemer in bovenstaand voorbeeld een onbetaalde factuur van € 100,- zou hebben die niet wordt betaald, dan is het eveneens niet proportioneel om het retentierecht op het grachtenpand, dat meer dan een miljoen waard is, in te roepen. Het retentierecht mag dus niet lichtzinnig worden ingeroepen, maar moet een logisch gevolg zijn doordat de schuldenaar zijn financiële verplichtingen niet nakomt.
Er kan pas met succes een beroep worden gedaan op het retentierecht als dat ook duidelijk en herkenbaar wordt gecommuniceerd. Zo dient de aannemer in bovenstaand voorbeeld borden voor het grachtenpand neer te zetten en te beschrijven dat hij zich beroept op het retentierecht. Daarnaast doet hij er verstandig aan dit vast te laten leggen door een gerechtsdeurwaarder die het recht van retentie zal vastleggen in zijn op te maken akte, wat wordt beschreven in zijn proces verbaal van constatering. Dit proces verbaal van constatering zal de deurwaarder dan inschrijven in de openbare registers van het Kadaster zodat in ieder geval de notaris bij verkoop van het pand hier kennis van kan nemen en kan zien dat de aannemer zich heeft beroept op het retentierecht.
In de praktijk zal de garagehouder snel betaald worden als hij de Ferrari in bovenstaand voorbeeld onder zicht houdt en niet afgeeft aan de eigenaar. De gedachte van de Wetgever is dat de eigenaar liever zijn Ferrari “terugkoopt” en de factuur van de garagehouder betaalt en een gerechtelijke procedure opstart, dan dat hij maanden niet in zijn Ferrari zou kunnen rijden (omdat deze bij de garagehouder staat). De eigenaar van de Ferrari dient dan op zijn kosten een gerechtelijke procedure op te starten tegen de factuur van de garagehouder. Daardoor zijn dan de “rollen” omgekeerd en hoeft de garagehouder niet achter zijn geld aan omdat zijn reparatiefactuur niet werd betaald. Daardoor heeft de garagehouder een krachtig middel om in te zetten als geweigerd wordt zijn factuur te betalen.
Zo ook de aannemer die vreest dat zijn facturen niet betaald worden door de eigenaar van het pand waar hij werkzaamheden aan het verrichten is. De aannemer kan en mag zich beroepen op het retentierecht om betaling af te dingen als zijn facturen niet betaald worden.
Opheffing van het retentierecht kan op twee manieren gerealiseerd worden. Vrijwillig of gerechtelijk. Wanneer de openstaande facturen van de aannemer in bovengenoemd voorbeeld betaald worden is er geen enkele reden meer om het retentierecht te handhaven en kunnen de borden met de tekst “dat de aannemer zijn recht van retentie aldaar uitoefent”, verwijdert worden. Daarnaast kan de gerechtsdeurwaarder een akte opstellen en deze akte doen inschrijven in de openbare registers van het Kadaster dat het retentierecht is vervallen en prijsgegeven, omdat zijn vordering is voldaan.
Vanzelfsprekend kan ook in een kort geding procedure opheffing van het retentierecht worden gevorderd. Het is dan aan de rechter om deze vordering toe of af te wijzen. Wanneer de rechter bepaalt dat het retentierecht opgeheven dient te worden, kan de uitspraak van het vonnis worden ingeschreven in het Kadaster en zodoende het retentierecht worden doorgehaald en opgeheven.
Heeft u na het lezen van deze blog nog vragen over het retentierecht? Wilt u weten of u in uw situatie het retentierecht mag uitoefenen en wilt u daarbij gebruik maken van een gerechtsdeurwaarder die hier veel ervaring mee heeft? Neem dan contact op met gerechtsdeurwaarder Jurgen Zuurman. Hij heeft in de afgelopen jaren diverse aannemers bijgestaan die zich met succes hebben beroepen op het recht van retentie. U kunt ons gerechtsdeurwaarderskantoor bereiken via telefoonnummer 073 203 22 22 of via ons contactformulier. Wij helpen u graag als u het retentierecht wilt uitoefenen.
